Compromis de vente : les 7 clauses à vérifier ligne par ligne

Le compromis n’est pas une formalité avant l’acte : c’est le contrat de la vente. Tout ce qui s’y trouve engage ; tout ce qui n’y figure pas se plaidera difficilement ensuite. Voici les sept clauses à vérifier ligne par ligne, avec les pièges concrets rencontrés sur le terrain.

Les repères clés du compromis Rétractation acheteur : 10 jours, sans motif ni pénalité Dépôt de garantie usuel : 5 à 10 %, séquestré chez le notaire Délai compromis → acte : environ 3 mois Condition de prêt : montant, taux maximal et durée doivent être écrits

1. La condition suspensive de prêt — la plus mal rédigée de toutes

Elle doit préciser montant emprunté, taux maximal et durée. Le piège classique : un taux maximal irréaliste (trop bas) qui rend la condition impossible à lever, ou à l’inverse une rédaction si vague qu’elle ne protège personne. Côté vendeur, exigez un délai de dépôt de la demande de prêt (10-15 jours) et un justificatif de refus le cas échéant.

2. La désignation du bien et de ce qui reste

Cuisine équipée, poêle, abri de jardin : ce qui n’est pas listé part avec le vendeur. La liste du mobilier a aussi un effet fiscal légitime — sa valeur, justifiée, se déduit de l’assiette des frais de notaire.

3. Les diagnostics — annexés, pas « à venir »

DPE, amiante, plomb, électricité, assainissement, état des risques : le dossier complet doit être annexé au compromis. Un diagnostic manquant à la signature prolonge le délai de rétractation de l’acheteur — et fragilise le vendeur.

4. Les servitudes et l’urbanisme

Droit de passage, vue, canalisations, projet de la commune sur la parcelle voisine : c’est au compromis qu’on les découvre — pas au moment de construire une extension refusée.

5. Les délais — réalistes, datés, tenables

Trois mois entre compromis et acte est la norme ; un délai trop court expose l’acheteur à ne pas obtenir son offre de prêt à temps (l’offre bancaire impose elle-même 10 jours de réflexion légale).

6. Le dépôt de garantie et la clause pénale

5 à 10 % séquestrés chez le notaire. Vérifiez le mécanisme de restitution si une condition suspensive ne se réalise pas — il doit être automatique et sans pénalité.

7. Ce qui concerne les copropriétés

Pré-état daté, PV des trois dernières assemblées, montant du fonds de travaux : l’acheteur doit signer en connaissant les travaux votés — car selon la rédaction, c’est lui qui les paiera.

À retenir

• La condition de prêt mal rédigée est la première source de compromis qui déraillent : montant, taux, durée, par écrit
• Tout ce qui n’est pas listé (mobilier, servitudes, diagnostics) se retournera contre celui qui l’a omis
• Relire un compromis prend une heure ; le subir prend des mois

Repères usuels du droit de la vente immobilière — information générale, chaque situation méritant une lecture spécifique. Le cabinet accompagne ses clients de l’offre à l’acte : prendre rendez-vous.

Références : CCH, art. L. 271-1 (délai de rétractation de 10 jours) ; service-public.fr (avant-contrat).