Rentabilité locative : le vrai calcul, du brut au cash-flow

« Rentabilité : 7 % ! » — l’annonce est alléchante, et presque toujours fausse. Entre le rendement brut vendeur et le cash-flow réel de l’investisseur, il y a une cascade de coûts que beaucoup découvrent après l’achat. Voici le calcul complet, poste par poste, sur un cas type sarthois.

Les trois chiffres qui comptent Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total d’acquisition Rendement net = (loyers − charges non récupérables) ÷ coût total Cash-flow = loyer mensuel − mensualité de crédit − charges mensualisées L’écart brut → net atteint couramment 1,5 à 2 points

Le cas type : T3 à 120 000 € en couronne mancelle

Prix affiché 120 000 €. Coût réel : + 9 200 € de notaire (7,7 % dans l’ancien) + 5 000 € de rafraîchissement = 134 200 € investis. Loué 640 €/mois, soit 7 680 €/an.

Rendement brut : 5,7 % (et non 6,4 % calculé sur le seul prix affiché — première correction).

La cascade des charges que le brut ignore

• Taxe foncière : 900 €/an
• Charges de copropriété non récupérables : 550 €/an
• Assurance propriétaire non occupant : 150 €/an
• Provision entretien courant : 400 €/an (1 % du bien, règle prudente)
• Vacance : 1 mois tous les 3 ans ≈ 215 €/an lissés

Total : ≈ 2 215 €/an. Rendement net : (7 680 − 2 215) ÷ 134 200 = 4,1 %. Le « 7 % » de l’annonce vient de fondre — et c’est le chiffre honnête, avant fiscalité.

Le cash-flow : ce que votre compte en banque verra

Financement : 120 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % → mensualité ≈ 696 €. Charges mensualisées ≈ 185 €. Loyer 640 €.

Cash-flow : 640 − 696 − 185 = −241 €/mois. Ce n’est pas un échec : c’est un effort d’épargne qui construit un patrimoine immobilier amorti par le locataire. Mais il faut le connaître avant de signer — pas le découvrir au premier relevé.

Comment améliorer chaque levier

Le prix d’achat d’abord : chaque tranche de 5 000 € négociée améliore le cash-flow de ~29 €/mois. Le loyer ensuite : viser le juste prix du marché local, pas le maximum théorique qui crée de la vacance. Les travaux enfin : bien ciblés, ils autorisent un loyer supérieur et réduisent l’entretien — mal ciblés, ils ne se récupèrent jamais.

À retenir

• Calculez toujours sur le coût total (notaire + travaux), jamais sur le prix affiché
• Comptez 1,5 à 2 points d’écart entre brut et net : à 5,7 % brut, attendez ~4 % net avant impôt
• Un cash-flow négatif maîtrisé est un choix d’épargne ; un cash-flow négatif découvert est un piège

Cas type sur données de marché sarthoises (DVF 2022-2025) et coûts constatés, calculs Invest’Immo Conseil. Passez vos propres chiffres au simulateur de rentabilité — gratuit, résultat immédiat.