Passoires thermiques en Sarthe : combien, où, et combien ça coûte

Depuis que le DPE conditionne le droit de louer et pèse ouvertement sur les prix, l’étiquette énergie est devenue un critère de négociation aussi dur que la surface. Voici l’état des lieux sarthois — compté sur la base officielle des diagnostics — et ce que les chiffres des notaires disent de la décote réelle.

Chiffres clés 106 772 diagnostics réalisés en Sarthe depuis juillet 2021 (base ADEME) Passoires thermiques (F et G) : 9,0 % du parc diagnostiqué sarthois — contre 4,7 % au Mans Décote nationale constatée par les notaires : une maison G se vend en moyenne 25 % de moins qu’une maison D Location : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F suivront en 2028, les E en 2034

La carte d’identité énergétique du département

Sur les 106 772 logements diagnostiqués en Sarthe depuis la réforme du DPE (juillet 2021), la répartition est la suivante :

Étiquette	Part du parc diagnostiqué
A et B	4,6 %
C	34,7 %
D	35,6 %
E	16,0 %
F et G (passoires)	9,0 %

Deux lectures : la Sarthe n’est pas un département de passoires — sept logements diagnostiqués sur dix sont classés C ou D — mais un quart du parc (25 %) est classé E, F ou G, c’est-à-dire déjà concerné ou bientôt concerné par le calendrier des interdictions de louer. Au Mans, ville au bâti plus collectif et plus compact, les passoires ne représentent que 4,7 % des diagnostics : le sujet est d’abord celui des maisons anciennes, dans le rural et le périurbain.

Ce que l’étiquette coûte vraiment à la vente

L’étude « valeur verte » des Notaires de France, calculée sur les ventes réelles de 2024, chiffre l’écart : à bien comparable, une maison classée G se vend en moyenne 25 % de moins qu’une maison classée D — et chaque classe d’écart pèse en moyenne 8 % du prix pour une maison (4 % pour un appartement). Sur une maison sarthoise médiane autour de 200 000 €, l’écart entre une étiquette E et une étiquette C peut ainsi représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

C’est pourquoi notre grille d’estimation intègre l’étiquette DPE parmi ses critères les plus lourds : ignorer l’énergie, c’est se tromper de prix — dans les deux sens.

Vendeur, bailleur, acheteur : trois lectures

Vendeur d’un bien F ou G : la décote est réelle, mais elle n’est pas une fatalité — elle se négocie face à des acheteurs qui surestiment souvent le coût des travaux. Un chiffrage sérieux des rénovations (devis à l’appui) reprend la main sur la discussion. Bailleur : le calendrier est votre échéancier. Un bien G ne peut déjà plus être proposé à la location ; un F a jusqu’à 2028, un E jusqu’à 2034. Arbitrer tôt — rénover, vendre, ou vendre loué tant que c’est possible — vaut mieux que subir. Acheteur : une passoire achetée au juste prix décoté peut être une excellente affaire — à condition d’avoir chiffré les travaux avant l’offre, pas après. C’est précisément l’objet de la visite technique avant achat.

À retenir

• 9 % de passoires en Sarthe, mais 25 % du parc diagnostiqué classé E, F ou G — le calendrier locatif concerne un logement sur quatre
• La décote est documentée par les notaires : ~8 % par classe pour une maison, jusqu’à −25 % entre G et D
• Le DPE se négocie avec des chiffres (travaux devisés, décote argumentée) — pas avec des impressions

Un bien à étiquette difficile à vendre ou à arbitrer ? Estimation intégrant le DPE et visite technique : parlons-en.

Sources : base des DPE, ADEME (logements existants depuis juillet 2021, extraction août 2026, périmètre Sarthe) ; « La valeur verte des logements », Notaires de France, ventes 2024 ; calendrier locatif : loi Climat et résilience (art. 160), service-public.fr.